Aktuelles

Bei Veräußerung eines Mietobjekts fällt keine Umsatzsteuer an, wenn der Erwerber die Vermietung fortführen will. Es liegt dann eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung vor. Erkennt die Finanzverwaltung bei einer späteren Außenprüfung jedoch die Geschäftsveräußerung nicht an, ist die Grundstücksveräußerung zwar steuerbar, aber von der Umsatzsteuer befreit. Obwohl auch in diesem Fall keine Umsatzsteuer entsteht, drohen dem Verkäufer wegen der steuerfreien Lieferung die unangenehmen Folgen einer Vorsteuerberichtigung. Hat der Vermieter bei Anschaffung oder Herstellung des Mietobjekts Vorsteuer abgezogen und sind seither noch keine 10 Jahre vergangen, muss die Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden.
Nicht selten vereinbaren die Beteiligten daher im notariellen Kaufvertrag über Mietgrundstücke, dass der Veräußerer auf die Umsatzsteuerbefreiung der Grundstückslieferung verzichtet, falls das Finanzamt die Geschäftsveräußerung ablehnt und von einer steuerbaren Grundstückslieferung ausgeht = bedingte Option zur Umsatzsteuerpflicht.
Die Finanzverwaltung weist nun darauf hin, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei der bedingten Option erst im Zeitpunkt des Bedingungseintritts erfolgt, d.h. erst bei Nichtanerkennung der Geschäftsveräußerung durch die Außenprüfung. Ist zu diesem Zeitpunkt die Steuerfestsetzung des Jahres, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde, bereits bestandskräftig, geht der Verzicht in Leere.
Vermeiden lässt sich die Vorsteuerberichtigung durch Vereinbarung einer unbedingten Option. Dabei vereinbaren die Beteiligten im notariellen Kaufvertrag den Verzicht auf die Steuerbefreiung der Grundstückslieferung und erklären gleichzeitig, dass sie die Grundstückslieferung als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung behandeln. Anders als die bedingte Option wirkt die unbedingte Option bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses.